Die Entwicklung der Schweizer Immobilienfonds ist nach einer Korrektur im Jahr 2007 wieder erfreulich. Der SWX Immobilienfonds Index legte im ersten Halbjahr 2008 um 5,1% zu, der EPRA Immobilienaktien Schweiz-Index gar um 7,5%. Kein anderer Länderindex erreichte eine positive Performance. Die ausländischen Indizes verloren zwischen 13.8% (USA) und 39.3% (Hong Kong). Und der MSCI World bewegte sich zwar in gleichem Tempo, aber in entgegen gesetzter Richtung. Er rutschte nämlich während dieser Zeit mit 7% ins Minus.
Sind diese ausserordentlichen Resultate begründet?
Der moderat positive Trend wird sich aus zwei Gründen fortsetzen. Einerseits verfügt der Schweizer Immobilienmarkt über intakte Fundamentaldaten. Andererseits ist das Börsengeschehen in Zürich per se weniger flatterhaft. Dabei weisen insbesondere Immobilienwerte eine markant tiefere Volatilität aus.
Der helvetische Immobilienfondsmarkt wird von den beiden Grossbanken UBS und Credit Suisse dominiert. Ihnen gehören auch die drei grössten Immobilienfonds, die zusammen 43% des Indexwertes stellen. Die zehn grössten kotierten Immobilienfonds der Schweiz (nettofondsgewichtet) decken rund 85% des gesamten Schweizer Immobilienfondsmarktes ab. Sechs der Immofonds liegen im Ranking der ältesten 20 Fonds weltweit.
Boscardin und Graf: Zwei Immobilienkönige
Die Immobilienkönige im Schweizer Fondsgeschäft sind Riccardo Buscardin, Head Global Real Estate – Switzerland der UBS, und Markus Graf, Head Real Estate Asset Management Switzerland der Credit Suisse. Beide tragen die Verantwortung für alle Schweizer Immobilienfonds ihrer Banken und beide setzen für 2008/2009 positive Signale.
Nach Angaben des UBS-Mannes Boscardin sind die Inventarwerte der Schweizer Immobilienfonds stabil. „Die Fremdfinanzierung aller UBS Real Estate Funds («Anfos», «Foncipars», «Sima», «Swissreal») liegt im Durchschnitt um 20%“, erklärt Boscardin. Das inländische Zinsniveau - gemessen am Satz für 5jährige Hypotheken - bewege sich weiterhin um 4%. Und auf Basis der letzten Ausschüttungen stünden Renditen mittlerweile zwischen 3,5 und 4,0%. Zudem hätten sich die Agios auf einem Niveau von 10 bis 15% eingependelt, was im historischen Vergleich als angemessen bezeichnet werden kann. Schweizer Immobilienfonds stehen somit nach wie vor auf festem Grund.
7,5% Rendite bei geringer Volatilität
Aus seinem Hause stammt mit einem Fondsvermögen von knapp 5 Milliarden CHF der mit Abstand grösste Immobilienfonds, der UBS Swiss Mixed Sima (Valor: 1442087). Der 1950 aufgelegte Fonds investiert nur in Schweizer Stadtimmobilien und sammelte damit bereits 2,3 Milliarden Franken. Eine Anlage die in der Vergangenheit Spass machte: Seit 1984 liegt die Rendite des Immofonds bei 7,5 Prozent.
Der im November 2007 aufgelegte Credit Suisse Real Estate Fund Living Plus ist mit einem Emissionsvolumen von 1,75 Milliarden Franken der zweitgrösste kotierte Immobilienfonds der Schweiz. Mit dem CS Real Estate Fund Living Plus (Valor: 3106932) hat die Credit Suisse einen neuartigen Immobilienfonds lanciert, der neuen Lebensformen und den demografischen Entwicklungen Rechnung tragen soll. Der Fonds investiert nach Angaben von Markus Graf in Wohnformen mit teilweise integrierten Serviceleistungen sowie in das Seniorenwohnen. Wie jeder neue Immobilienfonds muss er zuerst beweisen, dass er genügend zukunftsträchtige Anlagemöglichkeiten findet. Da er sich aber auf gehobene Seniorenresidenzen konzentrieren will, sollte er gute Chancen haben, dieses Ziel auch zu erreichen.
Alter Mammut...
Ebenfalls ein alter Mammut im Fondsgeschäft ist der Credit Suisse Real Estate Fund Siat (Valor: 1291370), der seit 1958 existiert. Der Fonds investiert hauptsächlich in krisensichere, mittelständische Wohnbauten (aktuell: 65% des Portofolios) sowie in ausgesuchte Geschäftsliegenschaften, die durchwegs an erstklassige Mieter, vielfach zu indexierten Mietzinsen vermietet sind. Die konservative Anlagepolitik spiegelt sich in der Performance wieder: Während der Investor in schwierigen Börsenzeiten von Verlusten verschont bleibt, verzichtet er dafür auf Extrarenditen in Boomjahren.
Der Fonds hat in den letzten 12 Monaten mit 0,49% über seinem Benchmark performt. Während dieses Zeitraumes stiess auch Stephan auf der Maur ins Management-Team; er leitet den mit 1,9 Milliarden CHF Anlagevermögen schweren Fonds seit Oktober 2007. Ob sein Chef, Markus Graf, mit Auf der Maur eine gute Wahl getroffen hat, wird sich in paar Jahren zeigen. Auf lange Sicht (5 Jahre) erzielte Siat-Fonds eine zum Index überdurchschnittliche Jahresrendite von immerhin 5%.
Unschlagbarer Sieger „La Foncière“
Die in den letzten fünf Jahren mit 9% beste Rendite erzielte jedoch weder Boscardin noch Graf mit einem ihrer Fonds. Der Spitzenreiter kommt aus der französisch geprägten Schweiz und heisst „La Foncière“ (Valor: 278226). Arnaud de Jamblinne, Generaldirektor Investissement Foncière, entscheidet hier über 200 Fondsobjekte zum Gesamtwert von 895 Millionen CHF. Die Fondsgesellschaft existiert bereits über 50 Jahre und ist der bedeutendste Marktplayer der Westschweiz. (Susanne Kapfinger)
