Ein zweischneidiges Schwert
Für die Fonds selbst bedeuten die massiven Mittelzuflüsse und die steigenden Immobilienmärkte, dass die Auswahl geeigneter Investitionsobjekte immer schwieriger wird. Geeignet heißt in diesem Fall: Das Objekt muss nicht nur hinsichtlich Lage, Art und Transaktionsvolumen die Kriterien des Fonds erfüllen, sondern es muss auch eine entsprechende Renditeaussicht gegeben sein. In Zeiten eines verknappenden Immobilien-angebots und hoher Mittelzuflüsse bieten sich den Fondsmanagern grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- Neue, in der Regel risikoreichere Märkte ins Portfolio aufnehmen (z. B. „B-Lagen“, oder neue Länder bzw. Städte, z. B. neben Landeshauptstädten in Zukunft auch Bezirksstädte)
- Immer mehr Mittel liquide halten, also das Kapital als Bankguthaben oder in schnell veräußerbaren und sicheren Wertpapieren (in der Regel Anleihen von sehr guter Bonität) parken
Vermehrt greifen Fonds auch zu der Strategie, in noch im Bau oder in Planung befindliche Projekte zu investieren. Dies bedeutet, dass bereits im Zeitraum bis zur Fertigstellung − oft mehrere Jahre − Kapital gebunden ist, welches noch keine Erträge bringt.
Um sich aus dieser Zwickmühle zu befreien, haben einige offene Immobilienfonds bereits die Ausgabe von Anteilen eingeschränkt. Es ist also derzeit nicht oder nur in geringem Maße möglich, noch Anteile dieser Fonds zu erwerben. All das erinnert ein wenig an die Jahre 2007 bzw. 2008. Auch damals wurden einige offene Immobilienfonds quasi Opfer ihres eigenen Erfolgs. In jenen Tagen war es allerdings die Rücknahme von Anteilen, die ausgesetzt werden musste. Was war geschehen?
Die Krise von 2007/2008 als warnendes Beispiel
Viele Großanleger hatten hohe Mittel in offenen Immobilienfonds geparkt. In Zeiten, in denen Aktienmärkte fielen, dass einem angst und bang werden konnte, blieben die Immobilienfonds von Kursrückgängen hauptsächlich verschont. Großanleger mit Geldbedarf wollten die Realisierung von Verlusten bei Aktien vermeiden und veräußerten lieber die Anteile an Immobilienfonds.
Diese − zum Teil massiven − Kapitalabflüsse bedeuteten ein nicht minder massives Problem für die Immobilienfonds. Weil sich Immobilien nicht von heute auf morgen verkaufen lassen − bzw. unter Zeitdruck nur mit erheblichen Abschlägen − hatten die Fonds ein Liquiditätsproblem, das in letzter Konsequenz sogar zur erzwungenen Auflösung einiger Fonds führte.
Liquidation als Damoklesschwert
In Deutschland kam es nach der Krise von 2007/2008 zu gesetzlichen Änderungen, um ähnliche Szenarien zu vermeiden. Die Rückgabe der Anteile an offenen Immobilienfonds an die Fondsgesellschaft wurde erschwert. Aktuell müssen Anteile mindestens 24 Monate gehalten werden und können nur mehr unter Einhaltung einer Ankündigungsfrist von 12 Monaten zurückgegeben werden. So soll verhindert werden, dass Fonds erneut in die Bredouille kommen, wenn eine zu hohe Summe von Anteilen in einem kurzen Zeitraum zurückgegeben wird. Die Ankündigungsfrist von einem Jahr soll den Fondsmanagern eine entsprechende Planung ermöglichen und verhindern, dass ständig große Liquiditätspolster gehalten werden müssen. Ein Verkauf über die Börse bleibt von diesen Vorgaben unberührt. Allerdings notieren die Fonds dort in der Regel mit einem Abschlag zum Rechenwert.
In Österreich gibt es keine derartige gesetzliche Regelung. Es gab jedoch auch keine Fonds, die – wie in Deutschland z. B. CS Euroreal, SEB ImmoInvest – in Folge einer Rücknahmeaussetzung von Anteilsscheinen aufgelöst werden mussten. Zudem ist der Anteil von Großanlegern hierzulande geringer, sodass ein Abwandern eines Investors geringere Auswirkungen hätte. Des Weiteren können die Anteile nach wie vor quasi täglich vom Anleger an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Dies erfordert allerdings auch, dass die Fonds ständig eine gewisse Liquiditätsreserve bereithalten müssen.
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