Das Interesse des breiten Investorenpublikums, das im Sektor Immobilienaktien den Löwenanteil der Liquidität stellt und den größten Einfluss auf die Kursentwicklung hat, hat sich offensichtlich auf andere Sektoren verlagert. Die Anleger halten die Bewertungen für ausgereizt – und zwar sowohl auf dem zugrunde liegenden Immobilienmarkt als auch an der Börse. Ob zu Recht, oder zu Unrecht, ist eine müßige Diskussion. Viel interessanter sind der aktuelle Zustand der Immobilienmärkte, die Gründe für mögliche Fehlbewertungen und die Auslöser für die jüngsten Ertragsrückstände.
Falsche Vorstellungen in Bezug auf gewerbliche Immobilien
Viele Investoren nehmen irrtümlich an, dass sich Inflation und steigende Zinsen auf die Märkte für Wohn- und Gewerbeimmobilien gleich auswirken. Auf Wohnimmobilien haben Zinsänderungen einen direkten Einfluss. Das gilt umso mehr, wenn die Hypothekendarlehen größtenteils variabel verzinslich sind. Gewerbliche Immobilien werden dagegen in geringerem Maße fremdfinanziert und meist zu festen Zinsen über längere Zeiträume – in der Regel fünf Jahre. Hinzu kommt, dass gewerbliche Mieten gewöhnlich stark mit der Inflation korrelieren und häufig sogar explizit daran gekoppelt sind. Grund genug, die Renditen von Immobilien nicht mit den Renditen herkömmlicher Anleihen zu vergleichen, sondern mit indexgebundenen.
Fehlbewertung durch den Markt
Unseres Erachtens erleben wir gerade eine der Phasen, in der die Investoren die Fundamentaldaten aus den Augen verlieren. Nach vier überdurchschnittlich ertragsstarken Jahren, der unerwarteten Inflation im Vereinigten Königreich, dem Platzen der Blase in Spanien und infolge der Annahme, dass steigende Zinsen künftig die Erträge schmälern, schaut sich das breite Publikum anderweitig nach Gewinnchancen um. Die Reaktion des Marktes und der Medien auf die Zahlen und Abschlüsse der Immobilienunternehmen macht deutlich, dass positive Signale bewusst übersehen werden. Die „Verlangsamung des NAV-Wachstums" (CEO von Land Securities) wird als „Preisverfall" interpretiert. Als der Chef von Great Portland über die Gefahr eines Überangebots von Büroraum in der Londoner City im Jahr 2010 sprach, wurde diese Äußerung als Überschrift für den einschlägigen Bericht in der Times gewählt und nicht der positive Ausblick für den West End-Markt.
Die britischen Aktien sind in diesem Jahr um 10 % gefallen, doch das übrige Europa liegt mit 4 % im Plus. Auf längere Sicht haben sich die Märkte ähnlich entwickelt (mit jeweils 34 % bzw. 33 % p.a. von 2003-2006). Manche Direktinvestoren halten die Anlagechancen in Kontinentaleuropa im Vergleich für interessanter, was sich mitunter in höheren Erträgen niederschlägt. Im Grunde bedeutet das, das in Großbritannien die Verkäufer dominieren, während auf dem Kontinent die Käufer bessere Chancen haben. Asiatische Immobilienaktien haben in diesem Jahr kräftig zugelegt – ein Hinweis darauf, dass sich US-Anleger statt auf europäischen Märkten lieber in Währungen engagieren, die besser auf den US-Dollar abgestimmt oder im Verhältnis zum Dollar schwach sind. Im Großen und Ganzen sind wir in Bezug auf das künftige Wachstum in verschiedenen Schlüsselmärkten europäischer Industrieländer optimistisch, erkennen aber gleichzeitig eine Fülle von Chancen in den Schwellenländern in Ost- und Zentraleuropa und auch in Deutschland.
Marktausblick
Der typische Anleger kauft in steigende und verkauft in fallende Märkte hinein. Wären die Märkte rational und die Informationen vollkommen, würde das auch funktionieren. Da das jedoch nicht der Fall ist, lohnt es sich oft besonders, gegen den Trend zu agieren. Wie oder wann der Markt neu bewertet, wissen wir nicht, doch möglicherweise geschieht das im Zuge einer Offerte für ein großes britisches Unternehmen. Nach unserer festen Überzeugung haben Immobilienaktien die kalte Dusche gebraucht. Die Zinsen werden angehoben, um den Inflationsdruck zu dämpfen und die Überhitzung von Volkswirtschaften und Märkten zu verhindern. Das löst unweigerlich Kurskorrekturen aus. Doch wenn wir uns auf die fundamentalen Voraussetzungen konzentrieren, statt uns von kurzfristiger Volatilität – den „Nebengeräuschen" des Aktienmarktes eben – ablenken zu lassen, werden die Märkte über kurz oder lang wieder zu vernünftigen Bewertungen zurückfinden.
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