e-fundresearch.com: Die Lehman-Brothers-Pleite liegt mittlerweile bereits mehr als ein Jahrzehnt hinter uns: Trotz dieses langen Zeitfensters ruft der Begriff „Hypothekeninvestments“ bei vielen Anlegern nach wie vor ablehnende Reaktionen hervor. Zu Recht? Wie haben sich die Rahmenbedingungen dieser Assetklasse in den letzten 10 Jahren verändert?
Markus Peters: Es ist natürlich schwer für viele Anleger, die damaligen Marktexzesse zu vergessen und sich trotz der erlittenen Verluste wieder mit Kundengeldern an diesen Markt zu wagen. Im Gegensatz zu Banktiteln sind Hypothekenanleihen im Elefantengedächtnis geblieben, gar keine Frage. Auf der anderen Seite ist der US-Mortgage-Markt eine der wenigen attraktiven Anlagechancen am Rentenmarkt. Die Geschäftsbanken haben sich aus dem Markt weitestgehend zurückgezogen, während die öffentlichen Hypothekenbanken die Kreditvergabestandards nach der Krise stark anheben mussten. Der Hypothekenanleihenmarkt kam erst 2012, 2013 wieder langsam in Tritt. Seitdem haben Kreditnehmer aus den Jahren 2013 bis 2016 eine deutliche Aufwertung ihrer Immobilie erfahren und von der guten Arbeitsmarktlage in den USA profitiert. Gleichzeitig sind teilweise Bauinvestitionen ausgeblieben, so dass der Wohnimmobilienmarkt bis heute durch eine Angebotsknappheit gestützt wird. Hier zeichnet sich ein deutlich anderes Bild als das der exzessiven, spekulativen Nachfrage der 2000er-Jahre.e-fundresearch.com: Worauf achtet Ihr Haus in diesem - doch sehr heterogenen – Anlagesegment besonders genau? Können Sie uns einen kleinen Einblick in Ihren Due-Diligence Ansatz geben?
Markus Peters: Unsere Experten für den Wohn- und den Geschäftsimmobilienmarkt wurden bereits 2009 zum Partner des US Treasury Departments im Rahmen des Public-Private Investment Programs ausgewählt, als es darum ging, mittels öffentlicher Gelder und Investitionen des Privatsektors den Hypothekenmarkt zu stützen. Unsere Analysten für den Wohnimmobilienmarkt haben beispielsweise ein eigenes Modell entwickelt, mittels dessen sie die Ausfallwahrscheinlichkeit jedes einzelnen Immobilienkredits ermittelt. Dazu werden sowohl Makrovariablen und Kreditnehmerstatistiken als Inputvariablen verwertet. Dieses Verfahren hilft beispielsweise dabei, Vorhersagen für Kreditverluste unter verschiedenen Konjunkturszenarien auf regionaler wie auch auf lokaler Ebene zu berechnen.
Bei Geschäftsimmobilienkrediten setzen wir ebenfalls auf hauseigenes Research und eigene Modelle. Derzeit besagen diese, dass der Einzelhandel und damit viele Shopping Malls zwar in große Schwierigkeiten geraten werden, aber in einigen Anleihen die eingepreisten Armageddon-Szenarien deutlich überzogen sind.
e-fundresearch.com: Warum macht eine Allokation im aktuellen Umfeld für europäische Investoren überhaupt Sinn? Wie lassen sich Mortgage-Investments in ein bestehendes Portfolio integrieren?
Markus Peters: Drei gute Gründe: Die attraktiven Mortgage-Segmente sind nur geringfügig mit traditionellen Anlagebausteinen korreliert, weisen aufgrund ihrer variablen Verzinsung nur ein sehr geringes Zinsrisiko auf und sind weniger weit vorangeschritten im Kreditzyklus als beispielsweise bei Unternehmensanleihen. Somit stellen Hypothekenanleihen aus den USA eine attraktive Alternative zu Investment-Grade- und High Yield-Unternehmensanleihen dar.
Denn der jüngste Abverkauf hat nochmal vor Augen geführt: Die Volatilität kommt an diesen Märkten zurück. Also muss ich mich auf Anlagen mit besseren fundamentalen Voraussetzungen stützen. Und so komisch das klingt, das sind in diesem Fall die Hypothekenanleihen.
Nehmen wir das Beispiel des Handelskriegs. Die Gewinnmargen Amerikanischer Unternehmen sind von steigenden Fertigungskosten oder zurückgehenden Absatzmöglichkeiten betroffen. Hypothekenanleihen sind wiederum ein rein binnenwirtschaftlich fokussiertes Investment. Solange der Konjunkturzyklus in den USA sich nicht drastisch dreht, sind sie in ein gutes Investmentumfeld eingebunden.
e-fundresearch.com: Die Fed dreht derzeit kräftig an der Zinsschraube: Wie wirken sich Zinserhöhungen auf Hypothekeninvestments aus? Welche Zusammenhänge gilt es hierbei genau zu beachten?
Markus Peters: Natürlich wirken sich Zinserhöhungen auf die Finanzierbarkeit von Immobilienkrediten aus, derzeit ist die Finanzierbarkeit jedoch nicht nachhaltig negativ beeinträchtigt. Das Zinsniveau ist angemessen. Lohnanstiege wiegen beispielsweise einen Teil der höheren Hypothekenraten auf für denjenigen, der sich heute einen Kredit nehmen möchte. Wichtig ist zudem, dass die Immobilienkredite in unseren Anleihen an die Vergabestandards der öffentlichen Hypothekenbanken gebunden und somit festverzinslich sind, im Gegensatz zu den variabel verzinslichen Kredite aus der Zeit vor der Finanzkrise. Wichtig ist jedoch zu unterscheiden, dass die öffentlichen Hypothekenbanken in der Regel dreißigjährige festverzinsliche Kredite vergeben. Also während der Hypothekennehmer für dreißig Jahre eine Rate festsetzt, zahlen Fannie und Freddie den Investoren einen variabel verzinslichen Kupon. Diese Anleihen, die sogenannten Credit Risk Transfer-Anleihen (CRT), sind heute der spannendste Teil des Mortgage Marktes.
e-fundresearch.com: Welche Strategien bietet AllianceBernstein im Mortgage-Universum aktuell an und aus welchen Investorenzielgruppen verzeichnen Sie derzeit das größte Interesse?
Markus Peters: Wir bieten seit 2014 eine flexible Anlagestrategie für den US Mortgage Markt an: Das AB Mortgage Income Portfolio. In diesem UCITS-Fonds können wir flexibel in Agency MBS, CRT-Anleihen, Gewerbeimmobilienanleihen und weitere Marktsegmente investieren. Die Duration des Fonds liegt immer zwischen 0 und drei Jahren, und beträgt aufgrund einer rund 60 prozentigen Allokation zu Floating Rate Notes derzeit lediglich rund 1,4 Jahre. Gleichzeitig zeigt die laufende Rendite von rund 5% in US-Dollar, dass weiterhin Saft in der Zitrone steckt. Dieser Umstand hat bereits einige Dachfondsmanager, Family Offices und Vermögensverwalter dazu angehalten, in den Fonds zu investieren. Aber auch im Private Banking nimmt das Interesse zu. Deshalb haben wir unser Produktmarketing stark ausgebaut. Wir unterstützen aktiv durch produktneutrale Schulungsvideos und Informationsbrochüren jeden, der dieses komplexe Thema seinem Kunden als Anlageidee präsentieren möchte.
