Der Juni war ein weiterer Wonnemonat: 1,33 Milliarden Euro mehr für die offenen Immobilienfonds in Deutschland. Das sind 500 Millionen mehr als im Mai und doppelt soviel wie im Juni letzten Jahres. Deutsche Anleger haben die Sicherheit der Immobilien wieder entdeckt. Was vor Jahren die Furcht vor dem Euro und einem möglichen Geldwertverfall bewirkte, dafür sorgt nun die anhaltende Börsenbaisse. Anleger suchen sichere Häfen.
Verluste sind eine Fremdwort
Was aber macht Immobilienfonds so interessant? Da ist zunächst die bevorzugte Anlage der Fonds in möglichst langfristig vermietete Gewerbeobjekte in ersten Lagen. Zwar sind derartige Immobilien stark gesucht und damit teuer und die Renditen somit überschaubar. Doch das verleiht den Fonds auch Ertragssicherheit. Bis dato musste jedenfalls noch kaum ein Fonds ein Jahr mit Verlust abschließen. Die Performance liegt im Regelfall eher im Bereich von vier bis sechs Prozent. Mit einem steuerfreien Anteil, denn die Fonds haben Abschreibungsmöglichkeiten, die sie zum Teil an ihre Einzahler weitergeben können.
Immobilienfonds sind wertstabil und fungibel
Neben der relativ stetigen Wertentwicklung, die zum Teil auch aus der Bewertungsmethode resultiert, bieten offene Immobilienfonds den Vorteil, dass Anleger sich über Nacht aus ihrem Investment verabschieden können. Bei Geschlossenen Fonds oder Direktinvestitionen in Immobilien ist das keineswegs der Fall. Hier muss zunächst ein Käufer gefunden werden, was vor allem bei Geschlossenen Fonds mehr als schwierig ist. Bei den offenen Fonds nimmt hingegen die Fondsgesellschaft jederzeit die Anteile zum Anteilswert zurück.
The only way is up
Die Bewertungsmethode der Immobilienfonds orientiert sich am Ertragswert der Liegenschaft. Externe Gutachter überprüfen ein bis zwei mal pro Jahr den aktuellen Zustand der Objekte, den Vermietungsstand und die Verträge, die meist indexiert sind. Größere Rückschläge beim Anteilswert eines Fonds sind deshalb höchstens zu erwarten, wenn ein großer Mieter Pleite geht, oder wenn die Anschlussvermietung für ein großes Objekt nicht klappt.
Die Fonds schwimmen im Geld
Aktuell haben einige Fonds aber das Problem, dass sie das herein strömende Kapital gar nicht schnell genug in Immobilien investieren können. Etwa der CS EuroReal, bei dem sich das Vermögen seit Jahresbeginn um 1,13 Milliarden Euro bzw. um 84 Prozent erhöht hat. Da hilft es nicht viel, wenn eine Immobilie für 30 und eine weitere für 40 Millionen Euro gekauft wird. Allein im Juni flossen erneut 84 Millionen in die Fondskassen. Dem Haus-Invest der Commerzbank flossen in diesem Jahr schon 1,75 Milliarden oder 25 Prozent des Vermögens zu, dem Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank 1,76 Milliarden (+31 %) und dem WestInvest 1 der WestLB 526 Millionen (+26 %).
Rendite dadurch eher rückläufig
Für den Anleger ergeben sich aus dem enormen Mittelaufkommen der Fonds im wesentlichen zwei Probleme. Einerseits muss das Geld, das nicht direkt in Immobilien geht, am Kapitalmarkt investiert werden. Zu derzeit mageren Zinsen. So bringt 3-Monats-Geld 3,3 Prozent und eine 3-jährige Bundesanleihe 4,0 Prozent. Das dürfte die Jahresperformance der Fonds eher Richtung 5-Prozent-Marke oder noch darunter bringen. Zweitens könnten die immensen Mittel das Fondsmanagement zu Leichtsinn verleiten, um die Liquidität abzubauen. Etwa zweitklassige Immobilien zu kaufen. Oder auch die Auslandsinvestitionen zu erhöhen. Seit Inkrafttreten des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes ist es Immobilienfonds nämlich gestattet, unbeschränkt in ausländische Immobilien zu investieren. Und wenn sich dort ein Gewitter zusammen braut, geht es den Fonds wie deutschen Direktinvestoren: Sie kommen aus ihren Engagements nicht mehr heraus – oder nur mit erheblichen Einbußen.
